Где инвесторы в REIT заработали больше всего

Десятилетняя статистика показывает, что американские фонды, особенно в сфере дата-центров, обгоняют Европу и Азию, а жилая недвижимость отстаёт

Tweet

REIT (инвестиционные трасты недвижимости) позволяют вкладываться в недвижимость без покупки физических объектов, но многообразие вариантов часто ставит инвесторов в тупик. Новое исследование на основе данных за 10 лет показывает, какие регионы и специализации принесли наибольшую доходность, а каких лучше избегать. Лидеры – дата-центры в США, аутсайдеры – европейские фонды с высокой волатильностью и скромной прибылью.

REIT являются хорошим инструментом для получения доступа к индустрии недвижимости без крупных капиталовложений и рисков, связанных с владением физической недвижимостью. Однако инвесторам легко впасть в ступор из-за огромного количества доступных вариантов.

Инвестор может выбрать инвестиционные трасты недвижимости, ориентированные на жилую недвижимость, коммерческую недвижимость, центры обработки данных или инфраструктуру. Существуют даже экзотические предложения, такие как лесоматериалы и соляные пещеры.

Чтобы помочь инвесторам определить исторически наиболее доходные сегменты рынка, мы с моими исследовательскими ассистентами (Зайнаб Ашфак и Итан Смит) собрали данные по всем взаимным фондам и биржевым фондам REIT, начиная с середины 1980-х годов — самые старые данные о доходности, доступные в Morningstar Direct. Затем мы разделили REIT по регионам — США, Европа, Азия или общий глобальный — и по специализации в США — жилая, коммерческая, центры обработки данных или инфраструктура. В целом мы обнаружили, что лучше всего показали себя REIT, ориентированные на США, а лидируют среди них REIT, специализирующиеся на центрах обработки данных.

Используя нашу классификацию, мы рассчитали годовую доходность за 10 лет и волатильность для каждой группы. Поскольку основная специализация REIT сложилась за последние 15 лет, для этих расчётов мы сосредоточились на доходности с 2016 года, но результаты всё равно показывают, что США были лучшим регионом по доходности, даже если использовать полный период данных.

 

Во-первых, при региональном анализе мы обнаружили, что REIT, ориентированные на США, находятся на первом месте, а европейские — на последнем. Например, за десятилетний период годовая доходность американских REIT составила 7,08% при средней волатильности 18,25%. Азиатские REIT показали среднюю доходность 2,33% в год при волатильности 15,10%. Европейские REIT в среднем приносили всего 1,23% в год при волатильности 23,56%.

Переходя к специализации REIT в США, мы видим, что фонды, ориентированные на центры обработки данных, показали наилучшие результаты (с несколько повышенным уровнем риска), в то время как жилые REIT отстали.

REIT, фокусирующиеся на дата-центрах, принесли в среднем 13,75% годовых за последние десять лет при средней годовой волатильности 21,36% за тот же период. Хотя бум искусственного интеллекта способствовал росту доходности таких REIT, они показывали лучшие результаты, чем их аналоги, ещё до 2023 года. Следующими по доходности стали REIT, ориентированные на коммерческую недвижимость, которые принесли в среднем 10,18% годовых при волатильности 19,30%.

Что касается аутсайдеров, то это инфраструктурные и жилые REIT. Инфраструктурные фонды (включая вышки сотовой связи и трубопроводы) дали среднюю доходность 9,51% в год при волатильности 18,20%. А жилые REIT показали доходность 6,08% за последние 10 лет при волатильности 19,47%.

В итоге, американские REIT (особенно в быстрорастущем секторе центров обработки данных) оказались лучшим объектом для инвестиций, а европейские REIT — местом, которого стоит избегать из-за высокого риска и скромной доходности.

Дерек Хорстмайер — профессор финансов и директор Лаборатории будущего финансов в Школе бизнеса Костелло Университета Джорджа Мейсона в Фэрфаксе, штат Вирджиния. С ним можно связаться по адресу reports@wsj.com.